alvbrinkenumea.styrelsen@gmail.com

Juni 2025

Ur styrelsens perspektiv har verksamhetsåret 2024/2025 präglats av stabilitet. Vi har hittat
former för hur styrelsen ska arbeta och infört ett mer strukturerat arbetssätt. Detta har bland
annat inneburit att den fortlöpande tillsynen, som åligger fastighetsägaren, nu i större
utsträckning kan utföras av styrelsen själva eller av en utsedd person – istället för att köpas in
som extern tjänst. Förändringen innebär inte bara en kostnadsbesparing, utan ger oss även en
bättre överblick och förståelse för våra fastigheter och deras skick.
Ekonomi
Styrning och budgetuppföljning under verksamhetsåret 2024/2025 har medfört att vi i stort
sett har hållit den budget som fastställdes för ett år sedan. Tyvärr drabbades föreningen av en
vattenskada under hösten 2024, en skada som inte täcktes av vår försäkring. Detta medförde
en oförutsedd kostnadsökning på cirka 400 000 kr. Prognosen för verksamhetsåret 2024/2025
pekar därför mot ett underskott på cirka 275 000 kr.
Inför budgetarbetet för 2025/2026 har vi tagit höjd för kommande kostnader kopplade till
planerat underhåll. Föreningens sparande har minskat från 150 kr/kvm år 2021/2022 till 77
kr/kvm år 2023/2024, vilket vi måste åtgärda. Som jämförelse sparar föreningar med
fastighetsbestånd i motsvarande ålder i genomsnitt 173 kr/kvm under 2023/2024. Mot den
bakgrunden har styrelsen beslutat att höja avgiften med 4 %, vilket bedöms ge oss
förutsättningar att undvika att framtida underhåll skjuts upp och därmed skapa en
underhållsskuld. Med denna avgiftshöjning är målsättningen att uppnå ett överskott på cirka
450 000 kr för verksamhetsåret 2025/2026.
Styrelsen har även beslutat att övergå till ekonomisk redovisning enligt K3-regelverket.
Redovisning enligt K3 innebär att större underhållsåtgärder, såsom takbyte, klassificeras som
investeringar och skrivs av över flera år. Tidigare har dessa åtgärder belastat det aktuella
verksamhetsårets resultat i sin helhet. Denna förändring ger en mer rättvisande bild av
föreningens ekonomi över tid.

Fortlöpande tillsyn av fastigheterna

Under våren har styrelsen genomfört tillsyn av våra gemensamma utrymmen, inklusive
extraförråd och soprumsförråd. Tillsynen visade att ett stort antal förråd utgör en tydlig risk
för brand och/eller elolyckor. I våra lägenheter har vi krav på brandvarnare, jordfelsbrytare
och brandfiltar mm, medan det i förråden har installerats elutrustning utan erforderlig kunskap
eller godkännande.
Mot denna bakgrund har styrelsen beslutat att all användning av el i förråden förbjuds.
Förbudet är inte bara en säkerhetsåtgärd utan också en fråga om rättvisa, då elanvändningen
hittills bekostats av föreningen.
De medlemmar som i dagsläget har kyl eller frys i förråd kommer att erbjudas möjlighet att
teckna avtal för användning av ett särskilt iordningsställt utrymme, där elkostnaden ingår i
avgiften. Förändringen träder i kraft under hösten 2025 och ska vara fullt genomförd vid
årsskiftet.
Vid tillsynen noterades även att vissa förråd är i så dåligt skick att det föreligger risk för
förekomst av skadedjur och/eller ohyra. Berörda avtalsinnehavare kommer att kontaktas med
en anmodan om rättelse.

Engagemang och social hållbarhet

Vi hoppas att det förslag som nu ligger hos kommunen om att utveckla Brinklunden
godkänns. Om så sker, kommer området mellan vår förening och älven att få ett rejält lyft,
vilket skulle förbättra vår närmiljö avsevärt. Vi har dessutom fått beröm från stadsarkitekten
för vårt aktiva engagemang och våra förslag kring utformningen av Brinklunden – något vi
ser som ett bevis på föreningens vilja att bidra till ett attraktivt närområde.
Våra innergårdar förtjänar också att lyftas fram som kvaliteter som skapar mervärde för
boende i föreningen. I arbetet med att fortsätta utveckla vår boendemiljö vill styrelsen gärna
ta del av medlemmarnas idéer. Vi välkomnar därför alla förslag på initiativ eller aktiviteter
som kan främja social gemenskap inom föreningen.

Jag vill å styrelsens vägnar önska er alla en riktigt skön sommar.

// Göran Wahlström, Ordf Brf Älvbrinken

Juni 2024

Under verksamhetsåret 2023/2024 har hög inflation och stigande räntor belastat vår ekonomi vilket medfört att vårt kassaflöde varit ansträngt. Styrelsen har därför beslutat att från och med 1 juli 2024 höja månadsavgifterna och avgiften för extraförråd med 10%.

Brf Älvbrinken har i grunden en mycket stabil ekonomi. Några nyckeltal som visar detta är;

• Föreningen har en nettoskuldsättning på ca 2000 kr/m2.  Riktvärdet för en bra skuldsättning är under 5000 kr/m2.
• Räntekänslighet (räntebärande skulder / årsavgifter). Med nuvarande räntebärande lån och våra avgiftshöjningar är föreningens räntekänslighet 3,4 %. Under 5 % är bra. Styrelsen har under året lagt om lånestrategin så att vi slår ihop våra mindre lån till ett fåtal större, för att under hösten förhandla fram de förmånligaste villkoren, och på så sätt försöka hålla nere räntekostnaderna.
• Lån i förhållande till marknadsvärdet (marknadsvärdet uppskattas genom att
  taxeringsvärdet är 75% av marknadsvärdet), är ca 9 %. Bör inte ligga över 40-50 %. 

Man kan tycka att med en så stabil ekonomi varför behövs en avgiftshöjning på 10 %. Utan den beslutade höjningen skulle föreningen göra ett negativt resultat före avsättningar till underhållsfond. Med beslutad höjning är prognosen att det blir ett positivt resultat. 

Underhållsfonden behöver fyllas på. Under åren 21/22 bytte vi samtliga yttertak, ett underhåll som finansierades med en kombination av vår underhållsfond och lån. Vi kommer därför att behöva samla i ladorna för kommande större underhållsinsatser. Under 2024 – 2027 är exempelvis följande underhåll planerat, förbättra asfaltsytor, underhåll fjärrvärmenät (värmekulvert), byte av elledningar källare till lägenhet, ommurning av tegelfasad mm. Vilka samtliga är kostsamma åtgärder. Underhållet av våra fastigheter och utemiljöer följer dock den uppgjorda långsiktiga underhållsplanen, vilket gör att vi undviker att skapa en underhållsskuld.

En av våra största driftskostnader är uppvärmning. Under 2023 påbörjades ett samarbete med Energiretur AB där vi samverkar med syftet att minska vår energiförbrukning samtidigt som vi förbättrar inomhusklimatet.  

Sammantaget bedömer styrelsen att med avgiftshöjningar på 10% kommer vi att skapa ett positivt kassaflöde under verksamhetsåret 2024/2025 och därmed möjliggöra fortsatt drift och underhålla av våra fastigheter på ett hållbart och ansvarsfullt sätt.

Förändringar i Bostadsrättslagen

Vi har en hel del ägarbyten i vår föreningen. Under 2024 har vi redan haft närmare 10 ägarbyten, vilket bland annat haft till effekt att medelåldern mellan de som sålt och de som köpt har sjunkit med 20 år. Vilket är trevligt, mångfald berikar vår förening.

Det är inte helt ovanligt att man vill sätta sin prägel på lägenheten och göra förändringar när man flyttat in. Alla som funderar på att göra förändringar i sin lägenhet bör vara medveten om att Bostadsrättslagen ändrades 2023. Kravet på styrelsens godkännande innan en förändring i lägenheten påbörjas har utökats med fler områden där det krävs ett godkännande;

• ingrepp i bärande konstruktioner
• installation eller ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten, eller
• installation eller ändring av anordning för ventilation, eller
• installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller
• någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
  
  Länk till blankett för begäran om tillstånd för ändring av lägenhet finns på vår hemsida.

Till sist vill jag tacka för de förslag till åtgärder som kommit in, förslag som är menat att utveckla vår förening och boendemiljön. Under hösten kommer förslagen att samlas ihop och prioriteras. 

Vi har redan fått en försmak av den efterlängtade solen och värmen och vi får hålla tummarna att resten av sommaren blir lika bra. Jag vill å styrelsens vägnar önska er alla en riktigt skön sommar.

 

// Göran Wahlström